作者：余飛01超大城市取消限購(gòu)9月19日，無(wú)錫、武漢、西安三個(gè)城市取消和放松了限購(gòu)，其中武漢最值得說(shuō)道說(shuō)道。無(wú)錫住建局提出：全市域取消限購(gòu)。落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”。首套房首付降至20%，二套房首付降至30%。武漢房管局提出：第一、取消二環(huán)內(nèi)限購(gòu)政策。第二、對(duì)生育多子女家庭在購(gòu)房貸款時(shí)，購(gòu)買(mǎi)的第二套住房認(rèn)定為首套住房，購(gòu)買(mǎi)的第三套住房認(rèn)定為第二套住房。對(duì)已有兩套住房的家庭，在掛牌出售或出租一套的前提下新購(gòu)一套住房的，購(gòu)房貸款時(shí)認(rèn)定為第二套住房。武漢之前已經(jīng)取消了二環(huán)外限購(gòu)，這一次取消了二環(huán)內(nèi)，意味著全域解除了限購(gòu)。西安住建局提出：進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整限購(gòu)范圍，我市二環(huán)以外區(qū)域取消限購(gòu)。相比于無(wú)錫、武漢，西安顯得很謹(jǐn)慎，和前一天放松限購(gòu)的廈門(mén)一樣，并沒(méi)有全部梭哈。廈門(mén)僅放開(kāi)了島外限購(gòu)，西安則只取消了二環(huán)外限購(gòu)。隨著無(wú)錫、武漢徹底放開(kāi)，這個(gè)月已經(jīng)有沈陽(yáng)、大連、南京、蘇州、青島、濟(jì)南、蘭州、鄭州、合肥、無(wú)錫、武漢11個(gè)城市放開(kāi)了限購(gòu)。這其中，武漢取消限購(gòu)，意義最為重大。因?yàn)閺某鞘袑蛹?jí)來(lái)看，武漢在這11個(gè)城市中最高，武漢是超大城市。制圖：城市財(cái)經(jīng)換句話(huà)說(shuō)，武漢解除限購(gòu)，拉開(kāi)了超大城市解除限購(gòu)的序幕。目前超大城市有8個(gè)，分別是北京、上海、廣州、深圳、重慶、天津、成都、武漢。8個(gè)超大城市中，除了重慶本就不限購(gòu)?fù)?，武漢是已限購(gòu)的超大城市中，首個(gè)解除限購(gòu)的超大城市。成都應(yīng)該也快了。北上廣深短期內(nèi)不太可能會(huì)放松限購(gòu)，得看后續(xù)的成交量走勢(shì)來(lái)定。至于天津，由于其教育資源突出，放松有可能，但全面放開(kāi)限購(gòu)的可能性也不是很大。02武漢早就該取消限購(gòu)了武漢取消限購(gòu)，絲毫不意外，而且本號(hào)認(rèn)為武漢動(dòng)作還是太慢了，畢竟就這座城市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀來(lái)看，需要全盤(pán)解除，不能再設(shè)置任何阻礙。早在沈陽(yáng)取消限購(gòu)時(shí)，本號(hào)就說(shuō)過(guò)，武漢該取消限購(gòu)了，如今終于千呼萬(wàn)喚出來(lái)了。武漢樓市現(xiàn)狀，一言以蔽之，成交量低位，賣(mài)地低位，房?jī)r(jià)不斷調(diào)整。武漢今年以來(lái)的成交走勢(shì)，好似過(guò)山車(chē)。進(jìn)入2023年，在一季度整體躁動(dòng)之下，武漢也走出了一波小高潮，二三月份新房成交量都在1萬(wàn)套以上，3月份更是達(dá)到了1.46萬(wàn)套。但4月份卻出現(xiàn)了大跳水，新房成交量直接跌至7847套，環(huán)比3月大幅減少48.87%。5月份，借助房交會(huì)，推出優(yōu)惠置業(yè)政策，助力市場(chǎng)銷(xiāo)量回升，新房成交了14088套，環(huán)比上漲88.17%，已逼近3月份的成交量。嘗到甜頭的武漢，將房交會(huì)時(shí)間延長(zhǎng)半月至6月15日。但從6月份的成交量來(lái)看，顯然市場(chǎng)已經(jīng)不買(mǎi)賬了。7月份，更是直接跌入谷底，僅成交了4881。4881套是個(gè)什么概念？一言以蔽之，天上人間。每日經(jīng)濟(jì)新聞當(dāng)時(shí)給出的標(biāo)題是：創(chuàng)同期十年新低。制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：武漢市住建局8月份武漢的成交量有所反彈，環(huán)比增幅很大。但相比于過(guò)往，且不論與最好的時(shí)候比，和去年那種光景下的成交量相比，仍顯不足。武漢此前一直都是中國(guó)所有城市中新房成交最大的市場(chǎng)，在上一輪樓市牛市期間，武漢月均成交量都在2萬(wàn)套以上，2016年鼎盛時(shí)期，月均成交量甚至逼近3萬(wàn)套。二手房成交量則在3月份見(jiàn)頂之后，一路向下，8月份武漢二手房成交量已經(jīng)跌破了7000套，只有6770套。二級(jí)市場(chǎng)的商品房成交與一級(jí)市場(chǎng)的賣(mài)地，唇齒相依，一榮俱榮一損俱損。商品房成交量在低位，賣(mài)地收入又豈能高得了。武漢去年土地難賣(mài)，不斷增加推地次數(shù)，前11個(gè)月在完成了規(guī)定的三輪集中供地后，又在最后一個(gè)月內(nèi)接連加推了三次。最終進(jìn)行了六輪集中供地，成交了108宗，賣(mài)地收入871.33億元。相較于2021年下跌了55.2%。武漢上半年賣(mài)地收入僅進(jìn)賬175.36億元。2021年上半年，武漢短短半年賣(mài)地收入高達(dá)1028.71億元。細(xì)品吧。制圖：城市財(cái)經(jīng)房?jī)r(jià)方面，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新公布的8月份數(shù)據(jù)顯示，武漢新房環(huán)比下跌0.5%，同比上漲了0.5%。二手房環(huán)比下跌了0.8%，同比下跌4.1%。另外，根據(jù)每日經(jīng)濟(jì)新聞披露，由于成交量下滑壓力，武漢多個(gè)熱門(mén)樓盤(pán)項(xiàng)目不得不降價(jià)銷(xiāo)售，降價(jià)幅度大多在2000元/平方米以上，甚至部分非核心區(qū)域項(xiàng)目還在虧本銷(xiāo)售。白沙洲等三環(huán)外的房?jī)r(jià)，基本跌回到了三年前。比如2021年8月首開(kāi)的卓越城，開(kāi)盤(pán)價(jià)9500元/平方米，目前卓越城高層價(jià)格最低已來(lái)到了6500元/平方米，洋房最低6850元/平方米。如果選擇團(tuán)裝，還能贈(zèng)送車(chē)位。大華公園城市，2021年首開(kāi)精裝房售價(jià)1.1萬(wàn)元/平方米，目前實(shí)際線下價(jià)格都在7000元/平方米。武漢當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，包括中國(guó)電建地產(chǎn)?瀧悅長(zhǎng)安、中建?湖北文旅?壹品公館、中建鉑公館等多個(gè)項(xiàng)目近期的降價(jià)幅度均在2000元/平方米以上。03取消限購(gòu)頂用嗎對(duì)于目前取消限購(gòu)的城市來(lái)說(shuō)，取消限購(gòu)的作用非常有限，因?yàn)槿ツ暌詠?lái)，它們幾乎都大幅放松了限購(gòu)。比如沈陽(yáng)去年就放開(kāi)了，非戶(hù)籍可以直接買(mǎi)，只是設(shè)置了套數(shù)限制，現(xiàn)在取消了套數(shù)限制。南京、蘇州、青島、濟(jì)南，去年就取消了非核心區(qū)的限購(gòu)，核心區(qū)也僅保留了對(duì)非戶(hù)籍人口半年社保要求。武漢亦是如此。去年的大幅放松沒(méi)有起任何作用，現(xiàn)在只是把僅有的限購(gòu)區(qū)放開(kāi)，又能起多大作用。這些中心城市徹底放開(kāi)限購(gòu)，本質(zhì)上就是調(diào)動(dòng)全省的購(gòu)買(mǎi)力支援省會(huì)和核心城市，但制約樓市回暖，或者說(shuō)引發(fā)這輪樓市調(diào)整的本質(zhì)，是高房?jī)r(jià)與低收入之間無(wú)法和解的矛盾。引發(fā)全國(guó)樓市全面調(diào)整的因素，不是認(rèn)房認(rèn)貸，不是限購(gòu)，而是：第一，大多數(shù)城市供大于求。第二，人口見(jiàn)頂之下供大于求局面加劇。第三，高房?jī)r(jià)與低收入的天塹鴻溝始終沒(méi)有縮小，而在宏觀大環(huán)境不確定加劇的當(dāng)下，這個(gè)鴻溝還在拉大，因?yàn)殄X(qián)越來(lái)越難賺，工作穩(wěn)定性不夠，買(mǎi)不起房的人越來(lái)越多。收入和就業(yè)不確定性加劇，高房?jī)r(jià)與低收入的局面沒(méi)有絲毫改善，買(mǎi)不起房的人越來(lái)越多，需求斷代情況越發(fā)嚴(yán)重。第四，宏觀大環(huán)境不確定之下的預(yù)期和信心缺失。四點(diǎn)之中，第三點(diǎn)最重要，這是最現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題，實(shí)力不夠，面對(duì)著高房?jī)r(jià)只能望房興嘆。買(mǎi)不起，這是樓市調(diào)整的最核心。所以，這一波限購(gòu)之下，好一點(diǎn)的會(huì)曇花一現(xiàn)，差一點(diǎn)的甚至連曇花一現(xiàn)都不存在。盡管取消限購(gòu)沒(méi)有什么用，但本號(hào)還是支持一線以下城市取消限購(gòu)，不光取消限購(gòu)，上一輪調(diào)控周期中的限價(jià)、限售、限貸、限商都應(yīng)該取消。如此，才能更好地促進(jìn)市場(chǎng)健康調(diào)整，沒(méi)有任何阻礙。