這是我們最新推出的欄目《地產(chǎn)頭條》，網(wǎng)羅每周房地產(chǎn)行業(yè)的大事要聞。這周，房地產(chǎn)行業(yè)有哪些動(dòng)態(tài)？明源君幫大家匯總起來了，下面一起來看看吧。 外資巨頭分析師罕見唱多 期待房?jī)r(jià)和新開工率在2025年6月前 恢復(fù)穩(wěn)定近日，曾在2021年初就給出恒大賣出評(píng)級(jí)的瑞銀大中華區(qū)房地產(chǎn)研究主管分析師John Lam在接受采訪時(shí)表示：“在三年的看跌之后，由于政府的援助，我們第一次對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)變得更加樂觀?！彼A(yù)計(jì)，國(guó)內(nèi)住房需求和供應(yīng)將在明年某個(gè)時(shí)候恢復(fù)到歷史平均水平，中國(guó)大型地產(chǎn)開發(fā)商們的股票可能會(huì)出現(xiàn)反彈。今年1月，他已經(jīng)將龍湖集團(tuán)控股等幾家房地產(chǎn)公司的評(píng)級(jí)上調(diào)為買入。雖然John Lam預(yù)計(jì)，中國(guó)今年的房地產(chǎn)行業(yè)銷量和價(jià)格不會(huì)上漲，但降幅會(huì)有所緩解。他認(rèn)為，按面積計(jì)算，今年國(guó)內(nèi)住宅銷售可能會(huì)下降7%，低于2022年創(chuàng)紀(jì)錄的27%跌幅。新屋開工率可能下降7%，較2022年39%的降幅收窄。同時(shí)，一線和二線城市的房?jī)r(jià)可能下滑10%。Lam還預(yù)測(cè)：“一旦房?jī)r(jià)穩(wěn)定下來，我們認(rèn)為被壓抑的需求將會(huì)回歸，因?yàn)檫^去三年的房地產(chǎn)價(jià)格下跌周期導(dǎo)致人們推遲購(gòu)買。”John Lam還提到，由于許多房地產(chǎn)企業(yè)已停止購(gòu)買土地和建造房屋，從而減少了供應(yīng)過剩。在樓市低迷期間，中國(guó)開發(fā)商的新屋開工量下降了58%，遠(yuǎn)高于同期按面積計(jì)房地產(chǎn)銷售37%的降幅。Lam認(rèn)為，這種“去庫存”可能會(huì)使國(guó)內(nèi)住房的庫存水平明顯下滑。John Lam認(rèn)為，中國(guó)大陸的房地產(chǎn)市場(chǎng)比日本和中國(guó)香港更健康，其危機(jī)程度也不及后二者嚴(yán)重。其原因是中國(guó)城市化率和家庭杠桿率較低，并且實(shí)施了嚴(yán)格的外匯管制，這些因素結(jié)合在一起，使中國(guó)能夠比日本更好地管理房地產(chǎn)泡沫。Lam認(rèn)為：“我們應(yīng)該期待房地產(chǎn)價(jià)格和新開工率在2025年6月前恢復(fù)穩(wěn)定。目前，最大的爭(zhēng)論是購(gòu)房者需求如何恢復(fù)的宏觀問題?！? 深圳公布第一批“以舊換新”名單為提升住房交易便利度，減輕居民購(gòu)房負(fù)擔(dān)，深圳市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)與深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)日前聯(lián)合發(fā)起商品住房“以舊換新”的“換馨家”活動(dòng)，并公布了第一批21家中介機(jī)構(gòu)和13個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目名單?！皳Q馨家”活動(dòng)鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)與計(jì)劃出售二手商品住房并購(gòu)買新建商品住房的購(gòu)房居民簽署涉及“解約保護(hù)期”的協(xié)議，以降低居民換房風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)換房人意向購(gòu)買的新房設(shè)定一定期限的“解約保護(hù)期”，建議不少于90天。在協(xié)議約定的期限內(nèi)，如果舊房成功售出，開發(fā)企業(yè)和換房人將按約定繼續(xù)完成新房交易手續(xù)。若舊房未能在約定期限內(nèi)售出，開發(fā)企業(yè)和換房人則按約定解除協(xié)議并無條件退款，換房人無需承擔(dān)任何違約責(zé)任。此外，該活動(dòng)還倡導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)為換房人購(gòu)買新房提供購(gòu)房?jī)r(jià)款、傭金等專屬優(yōu)惠方案。對(duì)換房成功的居民，中介機(jī)構(gòu)還將在新房交付前提供租房傭金優(yōu)惠等服務(wù)。中指研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，目前已有超30城表態(tài)支持“以舊換新”，方式則主要包括兩種： 一是房企聯(lián)合經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)舊房?jī)?yōu)先推售，二是開發(fā)商或國(guó)資平臺(tái)收購(gòu)舊房、售房款用于購(gòu)買指定新房項(xiàng)目。 上海預(yù)計(jì)啟動(dòng)不少于15個(gè)“城中村”改造項(xiàng)目 各地改造工程加速實(shí)施4月23日，上海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會(huì)副主任、上海市房屋管理局局長(zhǎng)王楨在2024上海民生訪談節(jié)目中，透露了今年城中村改造目標(biāo)。王楨表示，當(dāng)前上海的“城中村”改造已進(jìn)入關(guān)鍵階段，今年的重點(diǎn)是要提速、擴(kuò)容、增效，今年預(yù)計(jì)啟動(dòng)不少于15個(gè)“城中村”改造項(xiàng)目。作為2024年的重點(diǎn)工作方向，多地在其政府工作報(bào)告中均對(duì)“三大工程”進(jìn)行了分解安排，部分城市對(duì)2024年城中村改造的具體工作量定下明確計(jì)劃。如深圳將加快實(shí)施60個(gè)城中村分類改造項(xiàng)目；杭州計(jì)劃2024年實(shí)施城中村改造項(xiàng)目59個(gè)等。部分城市在公布城中村改造項(xiàng)目目標(biāo)的同時(shí)，也公布了安置房建設(shè)目標(biāo)，如福州計(jì)劃實(shí)施城中村改造項(xiàng)目12個(gè)，動(dòng)建安置房1萬套；青島新啟動(dòng)20個(gè)城中村改造，建成安置房3.1萬套。目前從各地公布目標(biāo)來看，城中村改造具備一定規(guī)模，且各地根據(jù)地方情況分別指定相應(yīng)方案，整體工作基調(diào)相對(duì)積極。 ▲35個(gè)城區(qū)常住人口超300萬大型城市2024年城中村改造目標(biāo) 資料來源：各地政府工作報(bào)告，中指研究院綜合整理 山西出臺(tái)房地產(chǎn)專項(xiàng)行動(dòng)方案 允許尾盤打折、先租后售等方式促銷近日，山西省住建廳等9部門聯(lián)合印發(fā)《2024年山西省房地產(chǎn)穩(wěn)市場(chǎng)防風(fēng)險(xiǎn)促轉(zhuǎn)型專項(xiàng)行動(dòng)方案》。根據(jù)行動(dòng)方案，山西省將加強(qiáng)動(dòng)態(tài)調(diào)整，優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)，不僅要加強(qiáng)住宅供地動(dòng)態(tài)調(diào)整，還要合理調(diào)整非住宅項(xiàng)目用地，并支持已批未建項(xiàng)目指標(biāo)調(diào)整，對(duì)非居住存量房屋，在符合條件的前提下允許改建為保障性租賃住房。方案明確表示，要擴(kuò)大有效需求，促進(jìn)房產(chǎn)銷售。山西省各市要結(jié)合經(jīng)濟(jì)發(fā)展、招商引資、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等具體需求，優(yōu)化調(diào)整落戶以及購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策，加大對(duì)新市民的吸引力度，同時(shí)允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)在建樓盤實(shí)施尾盤打折、先租后售等方式進(jìn)行促銷，支持將庫存商品房回購(gòu)用作保租房，引導(dǎo)購(gòu)房“以舊換新”并加大公積金支持力度。在完善基礎(chǔ)制度，探索發(fā)展新模式方面，提出建立“人、房、地、錢”要素聯(lián)動(dòng)機(jī)制，完善“保障+市場(chǎng)”的住房供應(yīng)體系，以政府為主保障工薪收入群體剛性住房需求，以市場(chǎng)為主滿足居民多樣化改善性住房需求，并支持發(fā)展改善性住房、完善配套設(shè)施建設(shè)，有力有序推行商品房現(xiàn)房銷售，促進(jìn)金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)推動(dòng)房企轉(zhuǎn)型多元化發(fā)展。方案要求，各市、山西轉(zhuǎn)型綜改示范區(qū)錨定目標(biāo)，強(qiáng)化“一樓一策一專班”工作機(jī)制，用好專項(xiàng)借款工具，推動(dòng)保交樓金融政策落地落實(shí)，形成更多實(shí)物工作量，完成年度保交樓任務(wù)。 一季度城鎮(zhèn)土地使用稅收入619億 房產(chǎn)稅收入1051億近日，財(cái)政部公布了2024年第一季度的財(cái)政收支情況。在這一季度中，城鎮(zhèn)土地使用稅收入達(dá)到了619億元，同比增長(zhǎng)了12.3%。在土地和房地產(chǎn)相關(guān)的稅收方面，除了城鎮(zhèn)土地使用稅外，契稅的收入為1511億元，同比下降了6.4%；房產(chǎn)稅的收入為1051億元，同比增長(zhǎng)了21%；土地增值稅的收入為1815億元，同比增長(zhǎng)了0.7%；耕地占用稅的收入為499億元，同比增長(zhǎng)了21.5%。 LPR連續(xù)兩個(gè)月“按兵不動(dòng)”，啥信號(hào)？4月22日，中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布最新貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR），1年期為3.45%，5年期以上為3.95%?？硕鹬赋觯?月LPR“按兵不動(dòng)”符合預(yù)期。首先，LPR利率是在中期借款便利（MLF）利率基礎(chǔ)上加點(diǎn)而來，4月15日，央行公布了新一期MLF操作利率為2.50%，與上月保持一致，這也使得市場(chǎng)對(duì)于LPR調(diào)降的預(yù)期降低。其次，從過往LPR調(diào)整節(jié)奏來看，今年2月，5年期LPR從4.2%降至3.95%，超預(yù)期調(diào)降25BP已是LPR設(shè)立以來最大幅度下調(diào)，短期來看調(diào)整空間不大。歷史數(shù)據(jù)來看，2019年8月以來，5年期及以上LPR共經(jīng)歷過8次調(diào)整，截至目前5年期以上LPR已從2019年8月的4.85%降至3.95%，近五年來共計(jì)下降了90BP。還有一個(gè)重要信息。一季度新發(fā)放個(gè)人住房貸款利率3.71%，同比降0.46個(gè)百分點(diǎn)，首次低于企業(yè)貸款利率。這意味著，金融政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的支持力度有所加強(qiáng)，尤其是在2月5年期LPR報(bào)價(jià)單獨(dú)下調(diào)25BP之后直接影響到個(gè)人住房貸款利率下調(diào)，在“定向降息”的背景下，目前多地房貸利率已降至階段性低點(diǎn)。中國(guó)央行副行長(zhǎng)、國(guó)家外匯管理局局長(zhǎng)朱鶴新表示，今年以來，前期做的一系列貨幣政策正在逐步發(fā)揮作用。未來貨幣政策還有空間，下一步將密切觀察政策效果及經(jīng)濟(jì)恢復(fù)和目標(biāo)實(shí)現(xiàn)情況，用好儲(chǔ)備政策。5年期及以上LPR變動(dòng)，直接影響到房貸利率變化。但有一點(diǎn)值得注意的是，去年1月，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。這意味著，“取消首套房貸利率下限”的城市將不受LPR變動(dòng)影響。也就是說，即便5年期LPR不作調(diào)整，房貸利率也有進(jìn)一步下調(diào)的空間。根據(jù)央行數(shù)據(jù)，截至2023年9月底，119個(gè)符合放寬首套房貸利率政策下限條件的城市中，有95個(gè)下調(diào)了首套房貸利率下限，較全國(guó)下限低10-40個(gè)基點(diǎn)；24個(gè)城市取消了下限。進(jìn)入2024年，取消下限的城市數(shù)量明顯增長(zhǎng)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，4月以來已有接近20城宣布取消首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。比如4月19日，就有常州、泰州、淮安、南通、蕪湖5個(gè)城市加入，官宣階段性取消首套房貸款利率下限。內(nèi)容來源：財(cái)新社、新華社、半島全媒體、中指研究院、山西晚報(bào)、丁祖昱評(píng)樓市等，特此感謝！ 點(diǎn)擊下圖，了解詳情