3月28日，湖南省住建廳怒氣沖沖的發(fā)了一份通知：要求湖南各地住建部門暫停與渤海銀行的監(jiān)管合作，也就是直接把渤海銀行掛上了黑名單，而且通知里不僅提到了商品房預(yù)售資金，還有公積金、物業(yè)維修基金等等?？偟膩?lái)說(shuō)，就是全省住建部門集體斬?cái)嗔伺c這個(gè)銀行的資金往來(lái)。像這樣子官方部門公開(kāi)拉黑某個(gè)銀行機(jī)構(gòu)的操作，在以往是很少見(jiàn)的，最近兩年出現(xiàn)比較多，主要就是因?yàn)闋€尾樓盤(pán)的密集出現(xiàn)。很多購(gòu)房者花了一輩子的積蓄，結(jié)果連塊水泥板子都沒(méi)見(jiàn)著。這背后和“商品房預(yù)售”這個(gè)特色制度，有著很大的關(guān)系。大家都知道，所謂預(yù)售就是先賣樓花，然后再拿錢施工蓋房。開(kāi)發(fā)商當(dāng)然都是想拿到錢，然后盡快去開(kāi)下一個(gè)項(xiàng)目，把資金周轉(zhuǎn)率拉到極限。但問(wèn)題是，錢一旦都被拿走，怎么保證這個(gè)項(xiàng)目的交付，因此便有了資金監(jiān)管。通常而言這些監(jiān)管資金都是放在指定的銀行賬戶，并依據(jù)開(kāi)發(fā)商的建設(shè)進(jìn)度劃撥，比如某地的規(guī)定是，三階段劃撥資金，分別是“完成主體結(jié)構(gòu)、完成竣工、驗(yàn)收備案”三個(gè)階段，劃撥監(jiān)管資金的比例分別不得超過(guò)50%、95%和99%。但看著巨量的資金就這樣趴在賬上，哪個(gè)開(kāi)發(fā)商不眼饞呢？所以，就有開(kāi)發(fā)商與工程方合謀聯(lián)手提交虛假的施工材料，證明項(xiàng)目進(jìn)度超前，再請(qǐng)銀行和相關(guān)部門稍微“閉閉眼、抬抬手”，預(yù)售資金就這樣劃給了開(kāi)發(fā)商。不過(guò)，這都算比較文明的了，至少還請(qǐng)了演員配合。有的甚至連演員都懶得請(qǐng)，直接讓業(yè)主把錢打到非監(jiān)管賬戶里，或者是找銀行讓他們直接把錢劃出來(lái)，開(kāi)發(fā)商拿著錢再繼續(xù)一樣的操作?？梢坏┗仡^查起來(lái)，就是一筆糊涂賬，比如鄭州網(wǎng)紅盤(pán)康橋玖璽園。2020年7月開(kāi)的盤(pán)，到2021年年初就差不多賣完了，一共賣了44個(gè)億，預(yù)定2023年10月交付，但業(yè)主們?cè)?022年7月份的時(shí)候，發(fā)現(xiàn)樓盤(pán)的施工進(jìn)度不到三分之一，而且已經(jīng)陷入了停滯。業(yè)主們找到工程方，工程方說(shuō)也在找開(kāi)發(fā)商要錢；業(yè)主們找到房管部門，房管部門說(shuō)銀行違規(guī)劃撥預(yù)售資金；業(yè)主們怒氣沖沖地闖進(jìn)銀行，銀行拿著材料說(shuō)：我們都是根據(jù)審批劃撥預(yù)售資金的，聽(tīng)招呼干活；業(yè)主們?cè)俅握业椒抗懿块T，部門里的人說(shuō)，銀行說(shuō)法與事實(shí)不符，這事也比較復(fù)雜。業(yè)主們成了蒙了布的皮球，被踢來(lái)踢去。賣了44個(gè)億，開(kāi)發(fā)商說(shuō)沒(méi)錢，工程方說(shuō)沒(méi)收到錢，銀行說(shuō)自己按照規(guī)定來(lái)，部門里的人說(shuō)事情比較復(fù)雜，但錢到底去哪了呢？總結(jié)起來(lái)就是，錢是交上去了，但這些錢究竟被用來(lái)蓋誰(shuí)的房子，那就不一定了。甚至是不是用來(lái)蓋房子都難說(shuō)，不然許家印造恒馳汽車的時(shí)候買買買的錢哪來(lái)的。坦白講，以上種種在房地產(chǎn)行業(yè)其實(shí)很常見(jiàn)，只能說(shuō)是基本操作。但這一次的渤海銀行，還做的更離譜，不僅擅自劃扣預(yù)售監(jiān)管資金，而且還用這些錢來(lái)填自己的坑。為什么呢？因?yàn)楹愦笄妨怂腻X。這事還得從2018年說(shuō)起，彼時(shí)還是恒大的巔峰時(shí)期，當(dāng)年恒大的凈利潤(rùn)高達(dá)722億，創(chuàng)造了行業(yè)最高記錄。在新聞發(fā)布會(huì)上，許家印興奮的宣布：恒大的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型已經(jīng)取得了顯著成效。也是在2018年，渤海銀行株洲分行和當(dāng)?shù)乇O(jiān)管機(jī)構(gòu)簽訂了《株洲市新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管合作協(xié)議》，成為了株洲市商品房的預(yù)售金監(jiān)管合作銀行，成為合作銀行后，渤海株洲分行又先后與恒大譽(yù)苑、北大資源株洲天池等項(xiàng)目簽訂協(xié)議，為這些項(xiàng)目監(jiān)管預(yù)售金。后來(lái)的劇情，大家也并不陌生，以恒大為首的開(kāi)發(fā)商陸續(xù)爆雷，爛尾項(xiàng)目暴增，引起了買房人的恐慌。事實(shí)上，早在2021年10月，就已經(jīng)有恒大御苑的業(yè)主擔(dān)憂項(xiàng)目的監(jiān)管資金被挪作他用：希望株洲市領(lǐng)導(dǎo)公布恒大御苑的監(jiān)管賬戶資金使用情況，讓業(yè)主們安心。而株洲住建局也非常自信，很快就給出了回應(yīng)：“從資金監(jiān)管程序到撥付使用，資金均用于項(xiàng)目工程建設(shè)，符合監(jiān)管辦法要求。”但讓他們沒(méi)想到的是，此后拿走錢的不是恒大，而是作為監(jiān)管方的渤海銀行。渤海銀行把監(jiān)管賬戶的錢劃走的原因也很簡(jiǎn)單，因?yàn)楹愦笄妨怂麄兊腻X，自2022年以來(lái)，渤海銀行鄭州、成都、大連、西安、長(zhǎng)沙、南昌等分行多次將恒大告上法庭，要求恒大還錢，可是恒大早沒(méi)錢了。我們知道，在房地產(chǎn)市場(chǎng)火熱的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商都是隨手十億百億的土財(cái)主，監(jiān)管賬戶被挪用的事幾乎所有人都不以為意，反正房企有的是錢，而這些錢也不是自己的，基本就理解為能夠得利，還不用承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)?？煞科笠坏┍祝瑤追降男膽B(tài)就完全變了。以恒大為例，商票兌付問(wèn)題在2021年6月份集中爆發(fā)以后，市場(chǎng)就開(kāi)始出現(xiàn)擠兌，明眼人都看得出長(zhǎng)期高杠桿運(yùn)營(yíng)下的房企根本經(jīng)不起一點(diǎn)沖擊。最清楚恒大情況的機(jī)構(gòu)率先出手，其中標(biāo)志性事件就是廣發(fā)銀行的申請(qǐng)保全。不止債權(quán)人，各地政府也被迫卷入“討債”的行列。房地產(chǎn)項(xiàng)目牽扯了購(gòu)房者、供應(yīng)商、金融機(jī)構(gòu)等多方錯(cuò)綜復(fù)雜的債務(wù)，一旦項(xiàng)目停擺，將直接影響到社會(huì)穩(wěn)定、金融穩(wěn)定，所以保交付是這一次房地產(chǎn)危機(jī)的底線。而在開(kāi)發(fā)商一個(gè)個(gè)爆雷之后，這個(gè)任務(wù)肯定會(huì)落在地方政府的身上。雖然收取了海量土地出讓金，但地方政府大多也是高杠桿運(yùn)營(yíng)，地賣不出去財(cái)政收入糊口都不夠，哪里還有錢去填開(kāi)發(fā)商的坑？不擇手段的瓜分倒下的開(kāi)發(fā)商是各個(gè)地方政府的一致反應(yīng)，比如恒大推出以房抵債政策后，海南儋州市就迅速宣布，省外的商票在島內(nèi)購(gòu)房不予網(wǎng)簽。其目的就是防止外部的債務(wù)消耗掉自己手中僅剩的籌碼。同時(shí)，海口一次性收回了恒大8塊土地，也是為了將土地重新轉(zhuǎn)賣，至于土地捆綁的其他債權(quán)抵押，地方已經(jīng)顧不了那么多了。而銀行為了止損，肯定也是竭盡所能，劃扣所有能劃扣的錢，而渤海銀行等，就把手伸向了監(jiān)管賬戶。但渤海銀行坑的是恒大么？坑的是地方政府么？顯然不是，他們坑的是買了恒大房子的人。作為一個(gè)監(jiān)管銀行，有沒(méi)有好好履行職責(zé)不說(shuō)，居然還監(jiān)守自盜，開(kāi)發(fā)商欠了他的錢，結(jié)果他把老百姓的錢拿走填坑。從官方通報(bào)來(lái)看，湖南住建廳其實(shí)早就發(fā)現(xiàn)了渤海銀行的騷操作，也曾督促株洲市住建局約談渤海銀行株洲分行，讓他們趕緊還錢，把窟窿堵上。但他們堅(jiān)決不肯把錢吐出來(lái)，最終被湖南官方拉黑，湖南省住建廳更是直接將其列為“風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)”。直到發(fā)現(xiàn)自己上了官方黑名單，渤海銀行才終于給出回應(yīng)，“正在與政府部門溝通”。這段時(shí)間，其實(shí)不止渤海銀行，今年2月初的時(shí)候，某銀行就因?yàn)閯澘郾O(jiān)管資金問(wèn)題被福州住建局也掛了網(wǎng)，只是這事件熱度沒(méi)有湖南這次這么大，而且福州的兩次通告很快就下架了。而湖南這次的通告，依然放在住建廳官網(wǎng)上，基本可以理解為雙方已經(jīng)談崩，或者事情還沒(méi)有解決。到了現(xiàn)在這個(gè)地步，渤海銀行已經(jīng)不是少了一個(gè)省的市場(chǎng)這么簡(jiǎn)單。而且即便是一個(gè)省的監(jiān)管資金集中轉(zhuǎn)出，對(duì)于銀行也可能是致命的。并且由于這次事件，渤海銀行的許多陳年黑料也被翻了出來(lái)，諸如某2021年某企業(yè)28億存款莫名其妙被質(zhì)押；2021年渤海銀行共收到9張罰單，合計(jì)處罰金額高達(dá)1.28億元；僅2021年5月銀保監(jiān)會(huì)向渤海銀行開(kāi)出的一張罰單金額就高達(dá)9720萬(wàn)元等。但這些事情對(duì)“他們這些人”又有多大的影響呢？3月29日，渤海銀行公布了2022年年報(bào)，跟前兩年的薪酬相比，渤海銀行去年的年薪有所下降，員工薪酬平均約為47萬(wàn)元，而在2020、2021年，其員工年薪分別為52萬(wàn)元、51萬(wàn)元。影響有，但是不多，只較往年下降8%左右。所以，從某種意義上說(shuō)，渤海銀行聰明的很，行動(dòng)也很果決。當(dāng)然，事實(shí)本就是這樣，銀行一直都是兩頭通吃，吃完開(kāi)發(fā)商、再吃買房人，無(wú)論誰(shuí)倒霉，都不可能輪到銀行倒霉，至少不是最倒霉的那個(gè)。銀行劃走監(jiān)管資金，就是血淋淋的例子。開(kāi)發(fā)商敢欠銀行錢，他們就敢直接劃走買房人的錢。千虧萬(wàn)虧，不可能讓銀行吃虧，這些騷操作的背后，就只剩下了一個(gè)倒霉蛋。上個(gè)星期，恒大的債務(wù)重組計(jì)劃出爐，而這個(gè)星期，融創(chuàng)的債務(wù)重組計(jì)劃也跟著出來(lái)。銀行和房企似乎都松了口氣，唯一眉頭緊鎖的，仍然還是買房人。他們本該受到監(jiān)管和銀行的共同保護(hù)，結(jié)果卻莫名其妙的成了那個(gè)倒霉蛋。