央行數(shù)據(jù)顯示，2023年12月，國家開發(fā)銀行、中國進出口銀行、中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行凈新增抵押補充貸款（PSL）3500億元，為2022年11月后再次出現(xiàn)超千億元規(guī)模的PSL凈新增，也標志著央行新一輪PSL投放的開始。2014年P(guān)SL設(shè)立后曾有兩輪大規(guī)模投放，首輪投放為棚改提供了至關(guān)重要的資金支持。當下，我國房地產(chǎn)市場延續(xù)調(diào)整態(tài)勢，“三大工程”建設(shè)成為穩(wěn)投資、促需求的重要抓手，2023年11月初央行行長潘功勝在多次會議及采訪中指出“為保障性住房等‘三大工程’建設(shè)提供中長期低成本資金支持”。在此背景下，2023年12月PSL大規(guī)模投放的重啟備受市場矚目。近期，廣州、深圳、福州等多地已陸續(xù)發(fā)布配售型保障房建設(shè)計劃、城中村改造計劃，福州配售型保障房首筆貸款已落地，在PSL投放助力下，各地“三大工程”建設(shè)將進一步加速，也給市場帶來新的期待。更多房地產(chǎn)市場研究，“中指云”獲取https://www.cih-index.com/PSL的前世今生1、PSL歷史投放情況及用途抵押補充貸款（PSL），是2014年央行創(chuàng)設(shè)的結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具，屬于階段性工具。2014年4月25日，為貫徹落實國務(wù)院第43次常務(wù)會議精神，中國人民銀行創(chuàng)設(shè)抵押補充貸款（PSL）為開發(fā)性金融支持棚改提供長期穩(wěn)定、成本適當?shù)馁Y金來源。初期主要是央行向國開行提供PSL,2015年10月起，對象擴大至國家開發(fā)銀行、中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行、中國進出口銀行（三家政策性銀行），主要用于支持三家銀行發(fā)放棚改貸款、重大水利工程貸款、人民幣“走出去”項目貸款等，對屬于支持領(lǐng)域的貸款，按貸款本金的100%予以資金支持。根據(jù)央行對于結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具的介紹，央行按照“先貸后借”模式向金融機構(gòu)提供資金，而非直接向企業(yè)發(fā)放貸款。由于PSL支持領(lǐng)域多為資金需求量大、項目周期長的棚改、重大工程等方向，為更好滿足這些項目的信貸需求，PSL始終保持較同期3-5年、5年期以上貸款基準利率更低的利率水平，經(jīng)過多次下調(diào)，當前已降至2.4%的低位。表：PSL利率調(diào)整資料來源：央行，中指研究院綜合整理從歷史投放情況來看，2023年之前，央行曾進行過兩輪大規(guī)模PSL投放。第一輪是2014年-2019年，PSL主要用于棚改，五年間累計凈新增資金超3.5萬億元，隨著棚改任務(wù)基本完成，在2020年3月-2022年8月期間PSL無凈新增資金；第二輪是2022年9月-11月，三個月PSL累計凈投放資金6300億元，央行在2022年四季度貨幣政策執(zhí)行報告中指出“運用抵押補充貸款支持開發(fā)性政策性金融機構(gòu)為基礎(chǔ)設(shè)施重點領(lǐng)域設(shè)立金融工具和提供信貸支持”，由此可見，第二輪PSL投放或主要用于基建項目；2023年12月央行凈新增PSL3500億元，3500億元的凈投放額為PSL創(chuàng)設(shè)以來單月凈投放第二高水平，此次較大規(guī)模的投放，或是央行支持“三大工程”的重要資金來源。圖：PSL投放規(guī)模及余額注：2014年為全年凈新增金額資料來源：央行，市場監(jiān)測：https://www.cih-index.com/2、PSL在棚改期間對房地產(chǎn)投資的帶動情況據(jù)住建部公布數(shù)據(jù)，“十三五”期間（2016-2020年），全國棚改計劃開工2300多萬套，將幫助5000多萬居民“出棚進樓”，預計完成投資約7萬億元。其中，2016年-2019年，每年棚改實際開工量分別為606萬套、609萬套、626萬套和316萬套，棚改投資額分別為1.48萬億元、1.84萬億元、1.74萬億元和1.2萬億元。圖：棚改及PSL對房地產(chǎn)開發(fā)投資額的拉動（單位：萬億元）注：受央行PSL公布口徑影響，表內(nèi)凈投放額為凈新增數(shù)據(jù)，未考慮歸還；*2020年住建部未公布棚改投資額，數(shù)據(jù)為總投資額倒算。資料來源：央行，住建部，中指研究院綜合整理在上一輪大規(guī)模棚改開展早期，PSL為棚改的主要資金來源，2016年P(guān)SL凈新增占棚改投資額的比重達65.9%，2018年3月，財政部、住建部下發(fā)《試點發(fā)行地方政府棚戶區(qū)改造專項債券管理辦法》，此后專項債逐步代替PSL成為棚改的主要資金來源，同時PSL逐漸迎來償還期，凈投放規(guī)模走低，在2020年時PSL占棚改投資額的占比降至約3%。整體來看，在2016-2020年期間，PSL凈投放在棚改投資中占比約為37%。而落至房地產(chǎn)投資，2016-2018年P(guān)SL資金與房地產(chǎn)開發(fā)投資的比值在6%-9%之間，考慮到PSL實際使用中除棚改外，亦用于水利工程投資、“三農(nóng)”等方向，因此實際PSL資金與房地產(chǎn)開發(fā)投資的比值或小于6%?！叭蠊こ獭边M展2023年下半年，中央多次提及“三大工程”建設(shè)（保障性住房建設(shè)、城中村改造、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)），預計2024年“三大工程”將進入加快落地階段，此輪PSL的投放重啟或是“三大工程”加速推進的標志，其中保障性住房建設(shè)、城中村改造與房地產(chǎn)投資關(guān)聯(lián)更為密切，故本文主要落腳在這兩方面，并將持續(xù)關(guān)注相關(guān)工作進展。1、多地公布配售型保障房建設(shè)計劃，福州首筆貸款落地2023年8月25日，國常會審議通過了《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導意見》（國發(fā)【2023】14號文），14號文提出了配售型保障房的發(fā)展思路，重點解決工薪收入群體住房困難問題，隨著14號文印發(fā)，配售型保障房也將在35個城區(qū)常住人口超300萬的大城市推進建設(shè)。至此，由公租房、保租房、配售型保障房構(gòu)成的住房保障體系得以構(gòu)建，推動市場+保障、購+租的住房制度加快完善，探索新的發(fā)展模式更進一步。隨著頂層設(shè)計的不斷落地，各地也在積極規(guī)劃配售型保障房的建設(shè)目標，并跟進配套舉措。從監(jiān)測情況來看，目前南寧、福州、深圳、廣州等城市提出了2024年年度或者首批配售型保障房的計劃建設(shè)量，深圳、廣州、福州計劃1萬余套，同時國家開發(fā)銀行已向福州一項目授信2.02億元，并完成首筆1000萬元的貸款發(fā)放，后續(xù)預計各地的配套資金也將加快落地。表：各地配售型保障房推進情況數(shù)據(jù)來源：各地政府官網(wǎng)，中指研究院綜合整理2、各地城中村改造加速落位2023年7月21日，國常會審議通過了《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造的指導意見》；7月28日，在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造工作部署電視電話會議召開，會議中明確改造方式為拆除新建、整治提升、拆整結(jié)合三類，改造資金和規(guī)劃指標全市統(tǒng)籌、土地資源區(qū)域統(tǒng)籌，堅持凈地出讓。此后，地方積極響應，多地紛紛針對城中村改造出臺相應政策及規(guī)劃。目前廈門、合肥、廣州、南寧等城市均公布首輪城中村改造計劃，普遍計劃3-5年完成改造，就現(xiàn)有公布數(shù)據(jù)來看，合肥計劃3年內(nèi)完成104個城中村改造項目，涉及2.8萬戶；南寧計劃未來5年實施改造22個城中村，涉及4.4萬戶，總投資近2500億元。本輪PSL投放為城中村改造提供了重要的資金支持，預計各地城中村改造的推進將進一步加速。表：各地城中村改造推進情況數(shù)據(jù)來源：各地政府官網(wǎng)，中指研究院綜合整理與此同時，在《廣州市城中村改造專項規(guī)劃（2021~2035年）》中，明確提到探索“房票安置”政策機制破解改造安置難等問題，2024年1月4日，《廣州市房票安置實施方案》審議通過，1月5日，石圍塘舊城改造項目發(fā)放廣州首批房票，首批共發(fā)放8張，房票安置與城中村改造結(jié)合或?qū)l(fā)揮更大的作用。表：部分重點城市“房票安置”政策數(shù)據(jù)來源：各地政府官網(wǎng)，中指研究院綜合整理從各地“房票安置”政策來看，為實現(xiàn)房源的定向去化，各地普遍對可購房源區(qū)域、房源類型進行了明確限制，多限制為購買指定存量安置房、新建商品房，僅少數(shù)城市允許購買二手房，同時，為鼓勵被征收人選擇“房票安置”的方式，多在補償基礎(chǔ)上設(shè)置額外獎勵，以更大的補償額度吸引被征收人。同時，為了“房票”起到更好的使用效果，避免被征收人套現(xiàn)，多地對使用人身份、轉(zhuǎn)讓做出明確限制。此次廣州對于 “房票安置”政策的探索，也標志著“房票安置”這一過往多應用于三四線、二線城市的安置方式首次在一線城市中的使用，為其他一線城市跟進提供參考。但當前僅在石圍塘舊改項目中首次發(fā)放，整體發(fā)放數(shù)量較少，具體效果仍需后續(xù)更多城中村改造項目推廣落地進行驗證。整體來看，在監(jiān)管部門明確“三大工程”為2024年房地產(chǎn)行業(yè)重點工作任務(wù)后，PSL的重啟投放為“三大工程”的落地推進提供了更好的資金支持，“三大工程”的加速落實有望拉動房地產(chǎn)投資，為市場注入更多信心。當前城中村改造各地實施細則陸續(xù)出臺，相關(guān)工作推進加速，在此過程中，“房票安置”等政策的疊加，有利于帶動房地產(chǎn)銷售規(guī)模提升；另外，通過城中村改造也可釋放核心區(qū)域更為優(yōu)質(zhì)的土地，為后續(xù)高品質(zhì)產(chǎn)品供應提供土地資源。房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷了兩年多的市場超調(diào)后，隨著供需兩端政策協(xié)同發(fā)力，“有利因素”正在不斷增加，2024年房地產(chǎn)市場有望逐步在政策帶動下實現(xiàn)筑底企穩(wěn)。報告下載（電腦端復制鏈接）?年度盤點中國房地產(chǎn)2023年市場總結(jié)&2024年趨勢展望https://www.cih-index.com/report/detail/66205.html年度盤點丨2023年樓市十大關(guān)鍵詞https://www.cih-index.com/report/detail/66035.html支持民營房企融資，三支箭最新進展https://www.cih-index.com/report/detail/65877.html2023年房地產(chǎn)行業(yè)并購特征：房企出售項目回籠資金，AMC與險資積極參與https://www.cih-index.com/report/detail/65848.html2023中國商業(yè)地產(chǎn)市場年報https://www.cih-index.com/report/detail/66463.html2023年城市更新發(fā)展總結(jié)與展望∣政策篇https://www.cih-index.com/report/detail/66861.html2023年城市更新發(fā)展總結(jié)與展望∣行業(yè)篇https://www.cih-index.com/report/detail/66862.html定了！2024房地產(chǎn)政策如何發(fā)力https://www.cih-index.com/report/detail/65889.html重磅利好！落實“以進促穩(wěn)”，京滬大力度優(yōu)化樓市政策https://www.cih-index.com/report/detail/65699.html中央經(jīng)濟工作會議定調(diào)！“先立后破”下的房地產(chǎn)能否迎來轉(zhuǎn)機https://www.cih-index.com/report/detail/65673.html?企業(yè)研究2023年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售百億企業(yè)排行榜https://www.cih-index.com/report/detail/66063.html2023年全國房地產(chǎn)企業(yè)拿地TOP100排行榜https://www.cih-index.com/report/detail/66204.html債務(wù)重組進展加快，行業(yè)風險化解進入新階段https://www.cih-index.com/report/detail/65894.html?房地產(chǎn)市場元旦樓市表現(xiàn)平淡，40城新房銷售面積較去年假期降幅超兩成https://www.cih-index.com/report/detail/66232.html地價上限取消后，2024年土地市場將發(fā)生哪些變化？https://www.cih-index.com/report/detail/65881.html2023年1-11月全國房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營數(shù)據(jù)解讀https://www.cih-index.com/report/detail/65692.html?指數(shù)研究中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)報告（2023年12月）https://www.cih-index.com/report/detail/66064.html最新！2023年12月十大城市二手房房價地圖https://www.cih-index.com/report/detail/67245.html?物業(yè)研究2023年中國物業(yè)服務(wù)價格指數(shù)研究報告https://www.cih-index.com/report/detail/64874.html2023中國房地產(chǎn)服務(wù)品牌價值研究報告https://www.cih-index.com/report/detail/60693.html2023中國物業(yè)服務(wù)上市公司TOP10研究報告https://www.cih-index.com/report/detail/55184.html2023中國物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)研究報告https://www.cih-index.com/report/detail/54420.html中指研究院·中指云平臺www.cih-index.com/為行業(yè)提供：●4萬+房地產(chǎn)報告每日更新，涵蓋住宅市場、房企研究、土地市場、物業(yè)研究、政策解讀、指數(shù)研究等諸多領(lǐng)域；●2300個城市地產(chǎn)數(shù)據(jù)、225萬宗土地的推出成交信息、40萬個住宅項目和5萬棟商用物業(yè)的交易數(shù)據(jù)；●中國城市投資吸引力排名，百城房價，查城市、查房企、查地產(chǎn)數(shù)據(jù)、查房地產(chǎn)政策；●京津冀、長三角、珠三角、成渝、長江中游等核心城市群集中供地、土地拍賣快訊。