剛過去的2023年樓市，被許多人稱為是“政策大年”。這一年，從中央到地方相關支持政策頻出，深圳年內(nèi)更迎來“雙證合一”“認房不認貸”“降低二套首付”“取消750萬豪宅稅”等政策出臺，為樓市緩慢復蘇奠定了基礎?！　∩钲陂L期扮演著“樓市晴雨表”的角色，進入2024年，深圳樓市的走勢會如何變化？從2023年的數(shù)據(jù)趨勢或能窺見一二?！　臄?shù)據(jù)表現(xiàn)來看，過去一年，深圳二手房成交量實現(xiàn)了超五成的增長。業(yè)內(nèi)認為，樓市已經(jīng)觸底，2023年末的翹尾行情更為2024年樓市帶來信心。　　翹尾行情　　去年12月二手成交9個月來最高　　　　一手房方面，據(jù)深圳房地產(chǎn)信息平臺數(shù)據(jù)，2023年12月深圳新建商品房成交為45.26萬平方米（3748套），同比增加25.27%；其中新建商品住宅成交為25.47萬平方米（2554套），同比下滑1.74%，環(huán)比下滑7.9%。分面積段來看，90-144平方米的商品住房成交了1463套，依然是主流成交面積；另外90平方米以下的商品住房成交了1027套；144平方米以上的商品住房僅成交了64套?！　《址糠矫妫钲谑卸稚唐贩砍山粸?8.23萬平方米（4231套），同比增加0.63%；其中二手商品住宅成交為33.43萬平方米（3544套），同比增加0.63%，環(huán)比增加13.1%。2023年12月二手成交套數(shù)為近9個月最高，也為2023年第二高，僅次于當年3月。　　對于年末翹尾行情的出現(xiàn)，樂有家認為，“二套房首付四成”及“取消750萬豪宅線”兩大政策的促進是直接原因，這也為2024年一季度樓市帶來信心。另外，受高總價項目入市影響，2023年12月新房成交價6.3萬元/㎡，環(huán)比微漲2%；而2023年12月二手房成交均價為6.42萬元/㎡，盡管價格方面持續(xù)下滑，但可以看到跌幅有所收窄?！　≈档昧粢獾氖?，2023年末的最后一個假期深圳樓市依然相對活躍。樂有家研究中心數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，元旦假期（2023.12.30-2024.1.1）樂有家門店成交同比2023年元旦（2022.12.31-2023.1.2）上漲48%。同時，假期客戶看房積極性明顯提升，元旦假期樂有家門店二手看房量同比上漲超90%，整周（2023.12.25-2023.12.31）二手看房量環(huán)比上漲14%?！　×頁?jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)，今年元旦假期二手住宅成交深圳漲勢強勁，元旦期間成交39套二手住宅，成交量均較去年達翻倍狀態(tài)；但新房方面，元旦假期深圳新房共成交181套，較去年元旦假期成交量下降10%?！　　∪瓯憩F(xiàn)　　一二手賣出6.44萬套，同比漲15%　　　　整體來看過去的2023年，深圳樓市都經(jīng)歷了什么？　　統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2023年深圳全市一二手住宅合計成交約6.44萬套，相比2022年有近15%的增長?！　∵@個成交量是深圳近10年來次新低，距離最高峰的2015年一二手住宅成交超20萬套，有很大距離?！　《?023年，深圳住宅新批入市達7.2萬套，近10年新高。新建商品住宅共有127盤次獲批預售，房源套數(shù)近5.4萬套，但整體的網(wǎng)簽率僅35%（網(wǎng)簽數(shù)據(jù)截至2023.12.28）?！　榉€(wěn)住樓市成交，深圳共出臺/執(zhí)行了9次調(diào)控新政，“認房不認貸”對市場的支撐作用較為顯著，對簽約量有60%的拉升。　　拆解　　二手成交量超4萬套漲勢強勁 但比2008年還少1萬套　　根據(jù)深房中協(xié)統(tǒng)計的二手房錄得量數(shù)據(jù)分析，2023年全年，深圳二手房錄得（含自助）42574套，對比2022年26853套的錄得量，大幅增長58.5%，不過相對于2020之年前年均7萬至8萬套的水平，依然相差較大。（錄得量，系指深房中協(xié)以二手房買賣合同發(fā)起時間為口徑統(tǒng)計的數(shù)據(jù)，并非最終成交過戶套數(shù)。）　　另外在網(wǎng)簽量方面，樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，2023年深圳二手住宅過戶32768套，同比上漲51%，終于走出了“2022歷史最低點的陰霾”。但同樣拉長時間周期來看，這一成交量也還不夠理想，比2008年還少1萬套?！　》制瑓^(qū)來看，各區(qū)二手住宅過戶量排名第一的是龍崗，過戶成交7441套，同比上漲32.7%。第二是福田，過戶成交6491套，同比上漲48.6%。南山排名第三，過戶成交5570套，同比上漲57.6%。樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，除寶安成交量同比下跌外，其余行政區(qū)均呈現(xiàn)上漲?！　≡戮山晃雌?000套“榮枯線” 部分小區(qū)成交價回到2018年　　盡管二手成交量全年穩(wěn)中有漲，但從全年的成交走勢來看，依然沒有月份突破行業(yè)普遍認可的5000套交易“榮枯線”標準?！　?shù)據(jù)顯示，深圳去年全年二手房錄得量有兩個“小高峰”，即3月與12月。深房中協(xié)認為，作為疫情放開后的首個“金三”月份，承載了太多市場預期，加之疊加疫情期間積壓的需求，集中在3月釋放。但宏觀經(jīng)濟的修復是一個漫長的過程，其表現(xiàn)在樓市成交方面主要體現(xiàn)在交易量回升缺乏持續(xù)動力，因此，從4月開始，一直延續(xù)到9月，交易量開始再次呈現(xiàn)筑底的特征，其間隨著貨幣與信貸政策以及調(diào)控政策持續(xù)性“松綁”，才在四季度止住“頹勢”?！　〕山涣烤徛跋蛏闲迯汀钡耐瑫r，過去一年二手房價卻依然沒止住下跌趨勢。樂有家門店成交數(shù)據(jù)顯示，2023年四季度深圳二手房價為6.5萬元/㎡，對比2022年下跌12%，比2021年一季度的歷史最高點下跌22%。而部分片區(qū)及樓盤的成交價已經(jīng)回到2018年，與最高點比跌幅30%～40%。　　具體來看，深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，2023年各區(qū)二手價格繼續(xù)深度調(diào)整，至年底，南山區(qū)二手均價跌破10萬，福田二手均價跌破8萬?！　』厮荨　《殖山恢鼗刂鲗У匚?業(yè)內(nèi)：“中介最難的日子過去了”　　據(jù)樂居監(jiān)控深圳市房信平臺數(shù)據(jù)，2023年深圳售出約64389套商品住宅。值得關注的是，從2023年深圳一二手住宅成交占比來看，二手住宅成交重新占據(jù)主導位置。　　具體來看，2023年深圳網(wǎng)簽31621套一手住宅，同比下跌8.2%，這也是近5年來新房市場成交的最低點，新房成交均價6萬元/㎡，同比微跌1.6%。2023年深圳二手住宅過戶32768套，同比上漲51%。　　眾所周知，深圳是存量市場，在過去很長一段時間，二手住宅成交占據(jù)主導位置，自2014年至2020年，二手住宅成交量均高于一手住宅，除了2014年，周期內(nèi)二手住宅成交量基本是一手住宅的2倍?！　∵@種情況逆轉(zhuǎn)于2021年，一手住宅持續(xù)兩年占據(jù)深圳樓市主導地位。但隨著多項調(diào)控政策的出臺，有利于存量市場的成交，2023年二手住宅成交占比為51%，比2022年增加12個百分點，重回主導地位?！　』仡?023全年成交情況，3月份樓市成交量出現(xiàn)一波“小陽春”，一二手成交達到了全年的峰值?！　　?023年的二手房市場非常的突出，中介行業(yè)最難的日子已經(jīng)過去了。2023年重點30城二手房成交同比上升了33%，漲幅超過50%的城市有深圳、成都、西安、合肥、青島、鄭州?！笨硕鸺瘓F董事長丁祖昱表示，購房者選擇二手房的原因很簡單，首先是交付問題一直在困擾新房市場，所以很多購房者，尤其是剛需購房者選擇購買二手房；第二，二手房相對單價和總價都比一手房略微便宜一些；第三，二手房市場上次新房的掛牌量增加，今天很多的二手房不是“舊房”，實際上還是新房?！　⌒路抗獮榻?0年高峰 網(wǎng)簽量僅35%左右，前海表現(xiàn)最好　　看回2023年的深圳樓市，新房供應量是近10年高峰，比2015年、2020年還高。　　在預售商品住宅供應上，無論是預售樓盤數(shù)量，還是預售房源數(shù)量，寶安是當之無愧的2023年深圳“雙冠王”，全年入市24盤次，唯一預售商品新房突破1萬套的區(qū)域?！　↓垗徱晕⑷鮾?yōu)勢排在第二，光明、龍華緊隨其后。但與龐大供應量不匹配的是，網(wǎng)簽量僅35%左右?！　《鴵?jù)樂居監(jiān)控統(tǒng)計，2023年開盤的預售項目中，整體網(wǎng)簽量較好的區(qū)域是前海、福田以及寶安。　　前海有5個新盤拿證入市。其中，萬科瑧灣悅二期及云海灣花園網(wǎng)簽量超過九成，2023年內(nèi)第四個“日光盤”前海時代尊府剛開盤不久，網(wǎng)簽還在持續(xù)。前海熱銷充分佐證了，核心區(qū)域房產(chǎn)依然有號召力?！　「Ｌ镫m然新盤不多，但是整體網(wǎng)簽率超過六成，歸功于2023上半年入市的中洲濱海華府二期、海德園A區(qū)的逆市熱銷；節(jié)前官宣股權(quán)重組的金地環(huán)灣城，2023年內(nèi)兩次拿證開盤，網(wǎng)簽量也快過半了。　　南山8個項目入市，備案均價11.4萬/㎡-8.2萬/㎡之間，因價格高、區(qū)位優(yōu)劣不一等因素，這8個項目整體網(wǎng)簽量不到三成?！　№斨白罹怼泵^的龍華，供應房源量與光明、龍崗差不多，靠著深圳北站超核潤府、深高北學區(qū)眾福紅山印逆襲，網(wǎng)簽量超過其他兩區(qū)。一定程度來說，優(yōu)惠價格戰(zhàn)對去化還是奏效的?！　≌雇　?70+新盤潛在入市，二手掛牌升至4.6萬套　　1月市場走勢較為關鍵　　截至1月1日，深圳新建商品住宅可售量還有約5.2萬套，按照去年12月月度2554套成交計算，去化周期達20.2個月，去化壓力依然不小?！　?jù)深圳中原地產(chǎn)統(tǒng)計，2024年潛在入市的住宅、公寓新樓盤合計170+個，其中44個已開放樣板房，7個為現(xiàn)房/準現(xiàn)房。　　現(xiàn)房集中于寶安、南山，包括寶安的都市茗薈花園二期、泰華梧桐聚落、泰華梧桐林居、榕江云璽錦庭，以及南山大學城漢園茗院的準現(xiàn)房。　　分區(qū)域來看，潛在入市樓盤最多的依然是龍崗共31個，寶安、南山、龍華皆有超過20個盤量，光明和福田分別有18個、10個?！　∵^去的一年二手房市場的供應依然在緩慢攀升，去庫存壓力仍在。深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，2023年內(nèi)深圳二手掛盤量持續(xù)創(chuàng)新高，截至2023年12月底，掛牌量超4.6萬套，自年初開始掛盤量增長超81%?！　?023全年的放盤變化來看，深房中協(xié)指出，盡管進入二季度和三季度后，市場再次“遇冷”，但業(yè)主的持續(xù)出售放盤意愿卻不減，其中不排除有部分業(yè)主急于“出貨”的心態(tài)，但也有置換群體遇到市場消化變慢，累計積壓放盤量持續(xù)升高的情況，而隨著年末“翹尾”行情的出現(xiàn)，持續(xù)高漲的放量有所下滑，市場在此期間集中消化掉了不少“筍盤”。　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，熱點城市二手房交易年底翹尾回升，背后的驅(qū)動因素就是“以價換量”。當價格跌到一定程度，單價和總價都可控、居住氛圍好的二手房，是購房者的選擇。從區(qū)域上來看，中心區(qū)交易量最大?！　∫灿袠I(yè)內(nèi)人士認為，2023年末二手成交出現(xiàn)了翹尾行情，一定程度上意味著深圳的成交量已經(jīng)觸底，隨著政策調(diào)控效果的顯現(xiàn)，2024年樓市或迎來喜勢?！　≈兄秆芯吭赫J為，由于今年春節(jié)假期在2月份，因此作為完整銷售月份的1月市場走勢較為關鍵，1月銷售需要保持一定規(guī)模才能為全年市場企穩(wěn)奠定基礎。而元旦假期雖然客戶看房積極性明顯提升，但從成交數(shù)據(jù)看依舊低迷，隨著政策效應的減弱，市場活躍度仍顯不足。不過展望2024全年，市場企穩(wěn)的關鍵是居民預期的轉(zhuǎn)變及政策的支持力度，2024年房地產(chǎn)供需兩端政策有望繼續(xù)發(fā)力，政策端將延續(xù)寬松基調(diào)，預計隨著利好政策的持續(xù)加持，市場信心將逐步修復可期?！　　　〔蓪懀耗隙肌池斏缬浾?孫陽 綜合深圳樂居